Что поделаешь, устроены мы так: требует наша натура, может, и не частых, но различного рода перемен, чего-то нового. Не в последнюю очередь относится это правило и к такому, ставшему обыденным явлению, как перепланировка квартиры. И все бы оно ничего - планируйте, переделывайте себе на здоровье, да вот только далеко не всегда это действо проходит и завершается благополучно для вас и ваших соседей.

Отметим сразу, что определение «перепланировка» все-таки не является точным при обозначении всех составляющих процесса, связанного с обновлением квартиры. Процесса настолько серьезного, что весь его ход, от начала до конца, регламентируется довольно объемным списком различных законов и постановлений как федерального, так и местного уровня. Отметим, что статьи в базовых документах постоянно прирастают поправками и дополнениями.

Вызвано это прежде всего тем, что так называемая перепланировка квартиры - штука очень даже небезопасная. В результате самовольных и неквалифицированных действий ослабляются несущие конструкции, нарушается работа коммуникаций, частично или полностью разрушаются секции панельных домов, трескаются кирпичные стены, проваливаются перекрытия, происходят аварии в системах водоснабжения и отопления, возгорается электропроводка, взрывается газ. В общем, «страшно, аж жуть». Ну а если серьезно, то правильно и по порядку проведенные мероприятия, безусловно, помогут избежать даже мелких, не говоря уж о крупных, издержек.

Можно с уверенностью сказать, что ни одна перепланировка, вернее, качественное ее исполнение, невозможна без обязательных и осуществленных по пунктам действий. Вначале создается проект.

В идеале это выглядит так. Проектная организация - в Москве, например, это одна из трех лицензированных организаций-монополистов - МосжилНИИпроект, МНИИТЭП, Моспрект - проводит, по поручению заказчика, техническое обследование квартиры, определяет ее состояние, степень износа. Далее составляется план межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем (отопления, водоснабжения, канализации и т.д.); определяется тип квартиры, ее исходное состояние перед планировкой и ремонтом. В результате вы получаете техническое заключение о возможности проведения работ.

В него входят: технические характеристики всех конструкций и элементов (их прочность, устойчивость, огнестойкость и т.п.), выведенные специалистами на основании СНиПов.

И вот наступает черед такого важного и, отметим, кропотливо-нудного этапа, в ходе которого согласовывается переоборудование внутриквартирных инженерных систем с заменами и дополнениями. Начинается «обивание порогов» различных ведомств и организаций - ведь абсолютно все, что входит в понятие «переоборудование», необходимо рассчитать, и привести в соответствие с действующими ремонтно-строительными нормами и отразить это в окончательном варианте проекта.

Приведем примерный перечень позиций переоборудования жилых помещений:

- перенос и полная или частичная разборка межкомнатных перегородок;

- создание или перенос дверных проемов;

- устройство или переоборудование ванных комнат, туалетов, тамбуров, вентиляционных каналов;

- перенос газового, нагревательного, сантехнического оборудования; остекление балконов и лоджий.

Все ваши разумные и обоснованные требования и пожелания, касающиеся операций переоборудования, будут учтены специалистами, которые, в свою очередь, могут предложить более оптимальные и лучшие решения при проведении того или иного вида работ.

Итак, когда, казалось бы, все согласовано и решено, можно наконец-то и приступить к выполнению задуманного. Можно, но… при условии, что у вас на руках имеются разрешительные документы.

Без документов и справок, собранных и представленных в Межведомственную районную комиссию (МВК), и окончательного положительного решения, вынесенного в этой конторе, ваш подрядчик приступить к работам не может.

При прохождении этапа сбора справок и прочих необходимых бумаг вспоминается райкинское: «…что вам нужна справочка, что мне нужна справочка…» Если же говорить серьезно, то сия эпопея включает в среднем 10 - 12 различных инстанций, в которых предстоит пройти процедуру согласования и утверждения.

Перечислим основные действия, согласования и документы:

- наличие справки о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников, прописанных в квартире, и, главное, заверенной по месту жительства в ЖЭКе или РЭУ;

- получение заверенной копии документа на право собственности в ЖЭКе;

- предоставление заявления в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и получение поэтажного плана (на кальке) квартиры; ее экспликации по состоянию на день оформления документа;

- передача плана и экспликации (из БТИ) в проектную организацию; после получения там эскизного проекта и технического задания - проведение их согласования в специализированных организациях;

- получение разрешительных документов Госсанэпиднадзора (СЭС), Госпожнадзора, Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), районного архитектурно-планировочного отдела (РАПО), Государственной жилищной инспекции префектуры административного округа;

- получение, по указанию МВК, дополнительных согласований в Мосгазе или Мосэнерго, если планируется перестановка газового или электрического оборудования;

- передача всех полученных и заверенных документов в МВК в двух экземплярах (один из них передается в БТИ).

Ну как, впечатляет? А для того, чтобы будущий перепланировщик проникся еще больше, отметим, что все это удовольствие общения с чиновниками разного ранга стоит не меньше восьмисот долларов - это так называемые ведомственные (естественно, официальные и более или менее законные) сборы.

Конечно, правовое регулирование такого серьезного мероприятия, каким является перепланировка жилых помещений в многоэтажных зданиях, необходимо.

Законодательство (как федеральное, так и городское) направлено на обеспечение единого порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах. 

Не преминем отметить, что самым выверенным и содержательным является жилищное законодательство Москвы - на него ориентируются при принятии подобных законов в регионах и крупных городах.

Но все более очевидным становится тот факт, что как бы распрекрасно подобное законодательство ни выглядело, его разрешительный характер сводит по сути все его плюсы на нет.

Именно поэтому многие - особенно те, кто хочет убыстрить тянущуюся месяцами подготовительную процедуру - предпочитают обращаться к профессионалам. Что ж, вполне разумное и верное решение. Но очень важно выбрать надежную (обязательно лицензированную) риэлторскую или юридическую фирму - ее специалисты в состоянии сократить сроки согласования до 2 - 3 месяцев. Оплата их «трудов праведных» варьируется в пределах 10% от общих затрат на переустройство.

Заметим сразу: если дело у вас поставлено на должной основе, то взаимодействие риэлторской (юридической) и строительной фирм дает иногда просто отличные во всех отношениях результаты - перепланировка во всех своих составляющих движется с потрясающей быстротой. Завершающий и, конечно, самый ответственный этап - за строительной фирмой, поэтому очевидно, что выбор ее должен быть выверенным и безошибочным.

Внимательным следует быть уже на начальном (и даже предварительном) этапе. Например, стабильно работающая ремонтно-строительная организация может без особого торга предоставить скидки на предстоящие работы в пределах 10%. Материалы, требующиеся для ремонтных работ, закупать самостоятельно смысла не имеет - строительные фирмы, как правило, выставляют цены на них на уровне розничных. К тому же, если в работе фирма использует свои материалы, то обязательно гарантирует их качество. Желательно также иметь в виду «сезонность» проведения работ и цен на материалы. Оптимальным временем для проведения ремонта считается начало весны (апрель-май).

Этот документ не только дисциплинирует подрядчика, но и дает вам возможность отслеживать выполнение каждого этапа работ. Исключаются также авралы, ведущие, как правило, к снижению качества. Не лишним будет включить в договор начисление пени в случае затягивания сроков.

Вообще все пункты договора должны быть очень тщательно проработаны - мелочей в таких делах не бывает. Все расходы, указанные в смете, также должны быть выверенными и окончательными. Что-то неучтенное или отложенное на перспективу может неожиданно для вас существенно увеличить расходы при ликвидации вдруг откуда-то возникших недоделок.

И вот что еще следует иметь в виду: помещения квартиры крайне желательно освободить от мебели и прочих вещей, а также… своего постоянного присутствия. Во-первых, вы сохраните обстановку и прочие элементы интерьера в нормальном состоянии, во-вторых, существенно сократите сроки проведения работ - их параллельное проведение станет возможным во всех помещениях.